경매 공부 Day1 | 말소기준권리 정리

 

📍오늘의 주제는 말소기준권리 이해하기

경매 공부를 시작하고 가장 많이 들은 단어가 '말소기준권리'였다.
처음에는 용어도 어렵고 비슷한 개념이 많아서 헷갈렸는데, 내일 수업을 듣기 전에 먼저 이해하고 가야하는 내용이라는 생각이 들었다.
 
특히 '말소기준권리'와 '소멸되는 권리'가 같은 의미가 아니라는 점을 알게 되면서 권리분석이 조금씩 정리되기 시작했다.
나중에 다시 봐도 기억날 수 있도록 오늘 공부한 내용을 간단하게 정리해 본다.
 
말소기준권리는 말 그대로 권리가 소멸하는 기준이 되는 권리이다. 등기부등본에서 가장 먼저 등장하는 말소기준권리를 찾으면, 그 권리를 기준으로 어떤 권리가 소멸하고 어떤 권리를 낙찰자가 인수하는지 판단하게 된다.
그래서 권리분석을 시작할 때 가장 먼저 해야 할 일은 말소기준권리를 찾는 것이라고 한다.

 

📝 말소기준권리 5가지 정리

① 저당권·근저당권
은행 등 금융기관이 대출금을 담보하기 위해 설정하는 권리이다. 경매에서 가장 흔하게 말소기준권리가 되는 권리이기도 하다.
 
② 압류
국세나 지방세 등을 체납했을 때 국가나 지방자치단체가 재산을 처분하지 못하도록 설정하는 권리이다.
 
③ 가압류
채권자가 소송 전에 채무자의 재산을 미리 확보하기 위해 신청하는 보전처분이다. 나중에 강제집행을 하기 위한 준비 단계라고 이해하면 된다.
 
④ 담보가등기
채권을 담보하기 위해 설정하는 가등기이다. 근저당권과 비슷한 성격을 가지며 경매가 끝나면 소멸한다.
 
⑤ 강제경매개시결정등기
판결 등을 받은 채권자가 법원에 강제경매를 신청하면 등기부에 기재되는 권리이다.
 

🚨 전세권과 전세계약은 다르다?

처음에는 '전세로 살면 모두 전세권자인가?'라고 생각했는데, 알고 보니 전세 계약을 했다고 해서 모두 전세권자가 되는 것은 아니었다.
우리가 흔히 말하는 전세는 대부분 전입신고와 확정일자를 받은 임차인이고, 전세권은 등기부등본에 '전세권설정등기'가 되어 있는 경우를 말한다.
 
즉, 전세 계약 + 전입신고 + 확정일자 = 임차인
전세권설정등기 = 전세권자로 구분된다는 점을 새롭게 알게 되었다.
 
또 하나 헷갈렸던 점은 전세권이 무조건 낙찰자에게 인수되는 권리가 아니라는 것이었다. 처음에는 등기까지 되어 있으니 낙찰자가 모두 책임져야 하는 줄 알았는데, 전세권도 일정한 요건을 충족하면 경매대금에서 배당을 받고 소멸할 수 있다는 점을 배웠다.
 
다만 전세권은 설정 시기, 배당요구 여부, 말소기준권리와의 선후관계 등에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문에 권리분석에서 반드시 확인해야 하는 권리라고 한다.
 
오늘은 전세권에 대해 처음 공부한 만큼 아직 완전히 이해했다고 보기는 어렵지만, '전세권'과 '임차인'은 전혀 다른 개념이라는 것만큼은 확실히 기억해야겠다고 생각했다.
 

💡오늘 공부하면서 가장 헷갈렸던 부분

오늘 가장 헷갈렸던 부분은 말소기준권리와 소멸되는 권리의 차이였다.
 
이름이 비슷해서 같은 개념인 줄 알았는데,
- 말소기준권리는 권리분석의 기준이 되는 권리
- 소멸되는 권리는 경매가 끝난 후 실제로 없어지는 권리라는 점이 가장 큰 차이였다.
 
이 부분만 이해해도 등기부등본을 볼 때 훨씬 수월할 것 같다.

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내일 첫 수업에 앞서 먼저 알고 가면 조금 더 쉽게 수업 내용을 이해할 수 있을 것 같아서 말소기준권리와 소멸되는 권리를 공부했다.
 
처음에는 비슷한 용어들이 많아 헷갈렸지만, 하나씩 정리해 보니 권리분석은 결국 등기부등본에서 기준이 되는 권리를 찾고, 그 이후의 권리 관계를 판단하는 과정이라는 것을 조금씩 이해하게 되었다.
 
아직은 배워야 할 내용이 많지만, 이렇게 하나씩 공부한 내용을 기록하다 보면 언젠가는 실제 경매 물건을 보면서 스스로 권리분석을 할 수 있는 날이 오지 않을까 기대해 본다.
 
다음 공부에서는 경매에서 가장 중요하다고 할 수 있는 임차인의 대항력과 우선변제권에 대해 정리해 보려고 한다.