경매 공부 Day2 | 경매 수익을 결정하는 명도에 대한 모든 것

 

🏠 낙찰보다 중요한 건 명도

경매를 공부하기 전에는 '낙찰만 받으면 끝'이라고 생각했다.
 
왜냐하면 경매는 공매와는 달리 법원을 통한 강제집행 절차가 있기 때문에, 협의가 안될 경우 인도명령 신청 후 강제집행을 하면 되기 때문이다.
 
하지만 공부를 하면서 느낀 건, 아무리 좋은 가격에 낙찰을 받았더라도 점유자가 집을 비워주지 않으면 입주도, 임대도, 매도도 할 수 없어서 결국 수익을 실현하지 못한다는 것이다.
 
이번 글에서는 명도가 어떤 절차로 진행되는지, 그리고 실제 투자자들은 어떻게 협의를 하는지에 대해 써보려고 한다.
 

🚚 명도는 어떤 순서로 진행될까?

명도란 부동산을 점유하고 있는 사람이 집을 비우고, 낙찰자에게 부동산을 인도하는 것을 말한다.
 
먼저 낙찰을 받고 잔금을 납부하면 소유권을 취득하게 된다.
 
이후 점유자와 원만하게 협의를 시도하고, 협의가 이루어지지 않으면 법원에 인도명령을 신청할 수 있다.
 
인도명령이 확정된 후에도 퇴거하지 않는다면 마지막으로 강제집행 절차가 진행된다.
 
즉, 강제집행은 가장 마지막 단계이며 대부분의 투자자들은 그전에 협의를 통해 명도를 마무리하려고 한다.
 

🔑 왜 대부분 협의로 끝내려고 할까?

처음에는 '법적으로 내 집인데 강제집행을 하면 되는 것 아닌가?'라는 생각도 들었다.
 
하지만 점유자와 협의를 통해 명도를 마무리하는 것과 강제집행까지 진행하는 경우를 시간과 비용 측면에서 비교해 보면 답은 의외로 간단하다.
 

강제집행까지 진행하게 되면 일반적으로 약 3~4개월 정도가 소요된다. 그 과정에서 집행관 비용, 이사업체 비용, 보관창고 비용 등이 발생하며, 그 기간 동안 경락잔금대출 이자와 관리비도 계속 부담해야 한다.
 
예를 들어 명도가 한 달만 늦어져도 대출이자와 관리비, 여기에 새로운 투자 기회를 놓치는 기회비용까지 더해지면 적지 않은 손실이 발생할 수 있다.
 
반면 점유자와 원만하게 협의하여 적절한 이사비를 지급하고 빠르게 퇴거를 마무리하면 시간과 비용을 모두 절약할 수 있다. 실제로는 보통 점유자에게 보름에서 한 달 정도의 이사 기간을 주고 협의를 진행하는 경우가 많다.
 
그래서 많은 낙찰자는 점유자와 협의를 진행하는 동시에 법원에 인도명령을 신청한다. 협의가 원만하게 이루어지면 그대로 명도를 마무리하고, 협의가 결렬되더라도 법적 절차가 이미 진행되고 있어 불필요한 시간을 줄일 수 있기 때문이다.
 
결국 명도는 '누가 이기느냐'의 문제가 아니라, 시간과 비용을 가장 효율적으로 관리하는 과정이라는 점을 기억해야 한다.

 

💵 이사비는 얼마나 지급하는 것이 적당할까?

이사비는 정해진 금액이 있는 것은 아니지만, 보통 아파트의 경우에는 100만 원에서 200만 원 정도 선에서 협의가 이루어지는 경우가 많다.
 
물론 점유자의 상황은 모두 다르기 때문에 짐의 양이나 가족 구성원, 이사 거리, 보관해야 할 물건의 유무 등에 따라 적정 금액은 달라질 수 있다. 따라서 처음부터 높은 금액을 제시하기보다는 상대방의 상황을 고려하며 협상을 통해 적절한 수준을 찾아가는 것이 중요하다.
 

또 하나 반드시 기억해야 할 점은 이사비는 선지급하지 않는 것이 원칙이라는 것이다. 점유자가 퇴거를 완료하고 집의 열쇠를 인도받는 순간 이사비를 지급하는 것이 일반적인 절차다.
 
작은 부분처럼 보일 수 있지만, 이러한 절차를 지키는 것만으로도 불필요한 분쟁이나 약속 불이행의 위험을 크게 줄일 수 있다. 결국 명도는 감정적으로 접근하기보다, 원칙을 지키면서 차분하게 절차를 진행하는 것이 가장 중요한 과정이라고 생각한다.
 

❓나에게 맞는 명도 방식은 무엇일까?

명도에는 정답이 있는 것이 아니라 사람마다 자신에게 맞는 방식이 있는 것 같다.
 

어떤 투자자는 제3자인 대리인처럼 중립적인 입장에서 점유자와 협상을 시도하기도 하고, 어떤 투자자는 자신의 상황을 솔직하게 설명하며 감정적으로 공감대를 형성하는 방식으로 접근하기도 한다.
 
나는 MBTI로 치면 전형적인 T성향이라 감정에 호소하거나 즉흥적으로 대화를 이어가는 것에는 다소 익숙하지 않다.
 
그래서 실제 명도를 하게 된다면 점유자의 상황을 먼저 파악하고, 협상의 기준을 미리 정한 뒤, 필요한 법적 절차도 함께 준비하면서 차분하고 논리적으로 접근하는 방식이 나와 가장 잘 맞을 것이라는 생각이 들었다.
 
좋은 물건을 찾아 낙찰을 받는 것까지는 충분히 혼자 해낼 수 있을 것 같은데, 명도는 공부하면 할수록 사람을 상대해야 하는 과정인 만큼 경험과 노하우가 더욱 중요한 분야라는 생각이 든다.
 
그래서 학원에서도 같은 기수 수강생들과 꾸준히 친분을 유지하며 함께 임장을 다니고, 실제 명도 과정도 서로 도와가며 경험을 쌓을 수 있도록 운영하는 것 같다. 
 

💰 수익만이 정답은 아니라는 것을 배운 사례

경매 공부를 할수록 낙찰은 끝이 아니라 시작이라는 생각이 든다. 결국 수익을 결정짓는 가장 중요한 과정은 명도이기 때문이다.
 
특히 점유자가 독거노인이나 한부모 가정처럼 경제적으로 어려운 상황이라면, 단순히 투자자의 입장에서만 접근하기는 쉽지 않을 것 같다. 과연 나도 내 수익만을 위해 무조건 집을 비워달라고 요구할 수 있을지 스스로에게 질문하게 된다.
 
최근에 읽은 『나는 경매로 1년 만에 인생을 역전했다』라는 책에서는 저자가 첫 낙찰 물건에서 독거노인을 만난 이야기가 소개된다.

저자는 노인의 사정을 외면하지 않고 주민센터와 상담하여 주거급여를 신청할 수 있도록 도왔고, 그 결과 주거급여 범위 내에서 월세를 받으며 계속 거주할 수 있도록 했다.
 
예상했던 수익은 줄었지만 이사비와 수리비를 아낄 수 있었고, 장기 임차인을 확보하면서 오히려 안정적인 투자로 이어졌다고 한다.

이 사례를 보며 '수익'만이 항상 최고의 선택은 아니라는 점을 다시 한번 생각하게 되었다.
 

💡 경매는 부동산이 아니라 사람을 상대하는 투자다

실제 명도 현장에서는 예상하지 못한 다양한 상황이 발생할 것이다. 하지만 한 가지는 분명하다. 명도는 사람과 싸우는 과정이 아니라, 시간과 비용을 가장 효율적으로 관리하면서 서로가 납득할 수 있는 해결책을 찾는 과정이라는 점이다.
 
앞으로 내가 첫 낙찰을 받게 된다면 감정적으로 밀어붙이기보다는 원만한 협의를 먼저 시도하고, 협의가 어려운 경우에는 법적 절차를 원칙에 따라 차분하게 진행하는 투자자가 되고 싶다.
 
그리고 시간이 흘러 실제 명도를 여러 번 경험하게 되더라도, 오늘 공부하며 느꼈던 이 마음만큼은 잊지 않았으면 좋겠다.
 
경매는 결국 부동산을 사는 일이 아니라 사람을 상대하는 투자다.
 
그래서 앞으로 첫 명도를 하는 날에도, 그리고 수많은 명도를 경험한 후에도 원칙은 지키되 사람에 대한 존중은 잃지 않는 투자자가 되고 싶다.